L’opposabilité des diagnostics et le DPE

La nouvelle réglementation du DPE impose aux agents immobiliers d'être vigilants afin de conseiller au mieux leurs clients.

De nombreux diagnostics doivent être fournis par le propriétaire dans le cadre de la vente ou de la location d'un bien. Le DPE a vu sa valeur changer récemment pour enfin devenir opposable. Soyons informés car ce changement de qualification s'accompagne d'autres mesures.

L'opposabilité et ses conséquences :

Dire qu'un diagnostic est opposable signifie que l'acquéreur ou le locataire peut se prévaloir de son contenu et donc engager d'éventuels recours sur sa base.

À défaut d'être opposable, le diagnostic est purement informatif. Pour tous les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021, la responsabilité contractuelle du propriétaire peut être engagée puisqu'il est enfin devenu opposable.

Les informations contenues dans celui-ci relatives à l'estimation des coûts annuels d'énergie du logement ou au montant des consommations annuelles d'énergie du logement ou au montant des consommations annuelles d'énergie détaillées sont opposables.

En cas d'erreur dans l'établissement du DPE, la responsabilité du diagnostiqueur a toujours pu être engagée. Ce risque est devenu plus grand aujourd'hui. Ce changement a notamment pour objectif de responsabiliser les différents intervenants.

Jusqu'à aujourd'hui, les sanctions étaient essentiellement fondées sur une perte de chance pour l'acquéreur de négocier une réduction du prix de vente. C'est notamment ce que les juges ont retenu dans un arrêt du 9 juillet 2020.

Il est possible désormais que les juges admettent la possibilité pour l'acquéreur ou le locataire de demander réparation financière du préjudice subi, et de réclamer une participation financière au coût des travaux permettant de faire disparaître le préjudice.

A noter : les recommandations notamment de travaux accompagnant le DPE restent purement informatives. Il n'est donc pas possible de s'en prévaloir. Toutes ces recommandations portent sur les actions possibles afin d'améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité. Elles n'ont pas de caractère obligatoire.

Le diagnostiqueur devra présenter des travaux :

• permettant d'atteindre au moins la classe énergétique E, qui seront les actions prioritaires ;

• permettant d'atteindre un niveau de logement performant, c'est à dire avec une classe A ou B.

Le chiffrage sera réalisé automatiquement par le logiciel. Il pourra également être réalisé par le diagnostiqueur.

Focus sur le nouveau DPE :

Une période de validité transitoire

Avec la nouvelle réglementation, des périodes de validité transitoires ont été prévues.

Lorsque les DPE ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, ils sont valables jusqu'au 31 décembre 2022. Pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils se sont jusqu'au 31 décembre 2024. Pour les diagnostics réalisés entre le 30 juin 2011 et le 1er janvier 2013, les textes n'apportent aucune précision. Il semblerait donc qu'il faille les considérer comme non valables même si la période de validité des 10 ans n'est pas encore expiré.

Les cas des DPE vierges :

Les DPE vierges sont également concernés par ces mesures transitoires et pourraient donc toujours être utilisés jusqu'à ces dates butoirs. Cette possibilité reste à l'appréciation des juges en cas de litige, au vu de l'absence de texte précis sur ce point. Attention toutefois, sous l'ancienne réglementation les DPE vierges n'étaient envisagés que pour les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 et pour lesquels il ne pouvait être justifié de leur consommation réelle en l'absence de factures.

Les textes applicables depuis le 1er juillet 2021 ne font plus référence à la possibilité de réaliser des DPE vierges, puisque les modalités de calcul ne se font plus sur factures mais sur les critères objectifs liés au bâti.

Ainsi pour les tous les DPE vierges ne correspondant pas aux critères cités ci-dessus, que l'on peut qualifier de "faux DPE vierges", il est impératif de les faire réaliser conformément à la nouvelle réglementation. Pour les autres, c'est à dire les "vrais DPE vierges" il est conseillé, sans que cela soit obligatoire, de faire établir un nouveau diagnostic sur la base des nouvelles règles de calcul.

La position des notaires :

Malgré ces périodes de validité transitoires, les notaires ont tendance à imposer la réalisation d'un DPE conforme à la nouvelle réglementation pour toutes les transactions intervenant depuis le 1er juillet 2021. La loi ne prévoit pas à ce jour une telle obligation.

Néanmoins, afin de protéger les parties, il peut être préférable de demander la réalisation du diagnostic selon les nouvelles règles en vigueur. Cela permet ainsi à l'acquéreur ou au locataire d'avoir une meilleure connaissance de la performance énergétique du bien. Pour rappel, l'agence a une obligation d'information et de conseil à l'égard des clients. Il lui faut donc, même dans le cadre des diagnostics, alerter les parties sur la réglementation et les nouveautés, afin de se protéger. Le vendeur a lui aussi une obligation d'information à l'égard de ses acquéreurs.

Les incidences pour la vente et la location :

Les biens à la vente ne sont pas concernés par d'éventuelles interdictions ou obligations de procéder à des travaux. Toutefois, un audit énergétique devra dans certains cas être réalisé en complément du DPE. Cela ne s'appliquera que pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Dans un premier temps, sur le territoire métropolitain, ce sont les biens appartenant aux classes F et G qui seront concernés à compter du 1er janvier 2022.

Dans le cadre de la location, à compter du 1er janvier 2023, la performance énergétique intégra les critères du logement décent. À compter de cette date, dans un premier temps, les logements ayant une consommation supérieure à 450 kwh/m²/an ne pourront plus être loués à titre de résidence principale.

Les locaux commerciaux ou professionnels ne sont pas concernés par cette exigence de performance énergétique minimale, de même que les locations saisonnières.