les réponses à vos questions

Notre profession est réglementée. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet du nom du député Michel Hoguet, régit l'activité immobilière en France.

Même si notre profession se trouve être règlementée le barème des Honoraires reste libre sur le pourcentage des commissions. En règle générale, les agences immobilières appliquent un barème évolutif selon une grille de prix. Le pourcentage des honoraires des agences se situent souvent aux alentours des 5 à 6% du prix net vendeur, avec toutefois des variantes allant de 3 à 10%. Les honoraires sont liés normalement aux moyens de communications mis en place pour la vente des biens immobiliers mais aussi des différentes garanties d’actions commerciales et juridiques proposées aux clients par les différentes agences.

« Tout d’abord il faut que votre bien soit estimé par un professionnel de l’immobilier Estimation durant laquelle votre agent va prendre toutes les caractéristiques techniques de votre maison ou appartement. Mesurage de l’ensemble des pièces avec un télémètre. Prise de photos. Relever toutes les données comme le simple et/ ou le double vitrage, le mode de chauffage, l’assainissement, l’eau, l’électricité, l’état général du bien, la superficie du terrain « s’il y a lieu », la situation géographique…. Puis, votre agent doit travailler sur l’évaluation de votre bien en effectuant une étude comparative de marché. C’est-à-dire qu’il va comparer votre bien avec d’autres biens d’un même secteur et d’une même catégorie sur un marché réel (biens déjà vendus). Ensuite sous 24 à 48 heures votre agent immobilier va vous rendre son verdict avec les points forts et les points faibles de votre maison ou appartement et justifier son prix. A la suite de ce rendez-vous, vous aurez donc connaissance donc du prix de votre bien mais également des différents services (plus ou moins importants selon les agences) qu’il peut vous proposer dans le cadre d’un Mandat de vente (la signature d’un mandat de vente étant obligatoire pour la commercialisation ainsi que le DPE- Diagnostics de Performance Energétique réalisé pour un diagnostiqueur professionnel) Une fois votre mandat signé, la mise en commercialisation peut commencer. Votre agent va faire de la publicité, des visites accompagnées de compte-rendu, obtenir une ou plusieurs offres. Vous signerez ensuite un compromis de vente directement auprès de l’agence. Votre agent fera ensuite le suivi du dossier jusqu’à la signature de l’acte authentique en suivant et validant minutieusement chaque étapes avec vos acquéreurs. Le jour de la signature définitive votre agent immobilier effectuera une visite de contrôle avec vous et vos acquéreurs afin de vérifier l’état du bien et fera un relevé des différents compteurs (eau, électricité, gaz). »

« Le mandat simple est un contrat de vente qui vous permet de travailler avec une ou plusieurs agences pour une durée minimum de trois mois avec une tacite reconduction sur 12 mois maximum et de vendre par vous-même.

Le mandat exclusif est un contrat de vente que vous passez avec une seule agence pour une durée minimum de trois mois avec une tacite reconduction sur 12 mois maximum. Ce contrat doit prévoir en contrepartie une garantie d’actions qui seront menés par votre agent tout au long de la durée du mandat pour vendre votre bien. »

Le mandat exclusif vous apporte une meilleure qualité de service pour la commercialisation de votre bien. Votre agent va créer de la rareté sur votre maison ou appartement et donc diminuer le taux de négociation du prix de vente de votre bien. Vous allez pouvoir vendre en toute tranquillité, car vous n’aurez pas besoin de vous occuper de quoique ce soit tout au long de la vente. Votre agence vous proposera plus de services et de garanties que sur un mandat simple et pour la même commission. Chez BIAS Immobilier nous proposons à nos clients exclusifs un reportage photo en haute définition afin d’améliorer la qualité de la présentation de votre bien.

Le remboursement des diagnostiques, de la publicité sur tous les supports internet et dans les revues spécialisées. Une visite virtuelle de votre bien ainsi qu’un service de Home-Staging virtuel. Et enfin si vous êtes au prix de l’estimation, vous réduirez le temps de vente de votre bien. »

« Les frais dits « de notaires » sont en réalité les frais d’émolument. C’est une provision sur frais qui vous sont demandés par le notaire pour la réalisation de la vente. Ces frais fonctionnent sur un barème évolutif et par tranches de prix. Normalement votre agent immobilier peut vous calculer votre provision de frais de notaire sur votre acquisition. Frais qui seront d’ailleurs stipulés dans votre compromis de vente. Si vous achetez ou vendez un bien par l’intermédiaire d’un notaire vous devrez également rajouter des frais de négociation en supplément. »

En effet, il se peut parfois que les honoraires d’agences soient à la charge des vendeurs, mais en réalité cela ne change rien au prix net vendeur que vous toucherez lors de la transaction. Que les honoraires soient à la charge vendeurs ou acquéreurs votre prix à percevoir sera toujours le même pour le vendeur et le même à payer pour les acquéreurs. La seule différence qu’il existe entre les honoraires à la charge vendeurs ou acquéreurs est le mode calcul des frais de provision d’actes (dit les frais de notaire)

Exemple :
Pour un bien à 150 000 € F.A.I dont 6% d’honoraires d’agence à la charge acquéreurs. Les frais d’acte seront calculés sur le prix net vendeurs 141 000€ = 150 000€ - 9 000€ soit 11 527€ de frais de notaire. Alors que pour la même vente mais avec les honoraires à la charge du vendeur, les frais d’actes seront calculés sur le prix de vente 150 000€. Soit 12 230€ de frais de notaire. »

« Normalement votre interlocuteur, en tant que professionnel du secteur, doit pouvoir répondre à vos questions ou comme chez BIAS Immobilier, vous avez la possibilité de consulter la carte interactive (visible sur la fiche descriptive du bien) directement sur notre site internet. Votre agent peut également vous donner une fiche de secteur avec toutes les coordonnées utiles mairie, établissements scolaires élémentaires et secondaires, les médecins, pharmacie(s), commerces, lignes de bus… ».

Documents obligatoires :

Justificatifs de situation financière de la copropriété

• Budget prévisionnel concernant les charges courantes des 2 exercices précédents la vente
• Sommes dues par le copropriétaire envers la copropriété.
• Sommes dues par l'acheteur à la copropriété.
• État des impayés au sein de la copropriété.
• Quote-part du fonds de travaux relatifs aux lots vendus, si fonds de travaux il y a.

Carnet d'entretien et diagnostics

La loi ALUR impose au vendeur d'un lot en copropriété de fournir à l'acheteur :

• Carnet d'entretien de l'immeuble.
• Diagnostic de mise en copropriété de l'immeuble, lorsque l'immeuble a plus de 15 ans.

L'organisation de l'immeuble

La loi ALUR demande au vendeur d'annexer à la promesse de vente :

• Règlement de copropriété.
• État descriptif de division.
• Publication des actes modificatifs, même s'ils ne concernent pas le lot convoité.
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.

Votre agent immobilier peut vous aider dans vos démarches et votre étude de financement auprès de ses partenaires financiers afin d’établir le réel budget dont vous disposez pour votre acquisition. Après cette étape vous définissez votre projet auprès de votre agent qui vous proposera les biens dont il dispose en portefeuille et/ou qui se chargera de trouver des biens correspondants à vos critères. Visites. Proposition d’achat. Signature du compromis de vente en agence BIAS. Validation du financement. Offre de prêt Acte authentique

« Oui tout à fait, votre agent immobilier est là pour vous aider, vous conseiller et vous accompagner dans vos différentes démarches financières, déménagement, EDF … »

« Oui tout à fait, certains agents immobiliers peuvent vous calculer votre plus-value immobilière ou tout du moins vous donner une idée du prix de cette dernière. Mais vous pouvez contacter votre notaire qui sera certainement plus précis sur ce sujet. »

Chez BIAS Immobilier nous pouvons vous offrir :
Le remboursement des diagnostics immobiliers Un reportage photos en qualité Haute définition. Un service de Home-staging virtuel afin de projeter vos clients sur certains aménagements intérieurs. La visite virtuelle de votre bien permettant une pré-sélection des clients qui auront déjà « visité » votre bien à distance.

« Non le panneau n’est pas une obligation, mais sachez qu’il peut vous apporter en moyenne 30% de visiteurs en plus. Le panneau travaille pour vous 7jrs/7 et 24h/24 »

« La durée d’un mandat exclusif, tout comme le mandat simple est de 3 mois irrévocable avec une tacite reconduction sur 3 mois après un délai de 14 jours de réflexion et rétractation. Vous pouvez dénoncer votre mandat pour courrier en A/R 14 jours avant la fin des 3 mois. Sans dénonciation de votre part, le mandat exclusif comme le mandat simple est reconduit de façon tacite. »

Les 3 premières minutes d'une visite sont capitales. Le futur acquéreur va se faire une première opinion qui risque fort de ne pas changer. Des petits détails peuvent alors faire une grande différence.

Voici une check-list de 10 points clés à vérifier avant de commencer les visites :
1. Une entrée chaleureuse. C’est la pièce où l’on accueille les visiteurs. C'est par là que tout commence. Elle doit être chaleureuse, accueillante et contenir tout ce qu'on y attend : porte-manteaux, meuble à chaussures, miroir (jamais face à l’entrée !)
2. Des voies dégagées. Aucun désordre ne doit faire obstacle au passage. Les jouets, les sacs de sport, chaussures ne doivent pas être au milieu des pièces. Malgré le confort instauré autour du coin salon, on veille malgré tout à ne pas laisser des canapés trop encombrants et encore moins en milieu
3. Une décoration dépersonnalisée. Il faut prendre les quelques minutes nécessaires pour retirer les marques personnelles et familiales. Collections de livres, d’objets, de jouets, mais aussi les cadres photos.
4. Un éclairage optimum. La lumière peut transformer une pièce. Les rideaux, les stores, les volets doivent être ouverts avant l'arrivée des visiteurs. Toutes les lumières doivent être allumées. Du coup, faites aussi la chasse aux ampoules grillées.
5. Des couleurs neutres. Nous le savons depuis tout petit. "Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas". Pour limiter les risques, privilégier des couleurs neutres rehaussées avec justesse par quelques notes de gaieté. Les accessoires sont de précieux alliés : coussins, plaids, rideaux, voilages…
6. La présence de tapis. Les tapis sont très pratiques en home-staging. Ils sont bon marché, ils réchauffent l’espace sans encombrer, ils délimitent clairement des espaces de vies et ils vous aident à jouer sur les couleurs. A ne pas négliger.
7. Télé et radio éteintes. L'univers visuel et sonore influence une visite. Une radio ou une télé branchée sont autant de parasites qui ne permettent pas à vos visiteurs de découvrir votre bien dans les meilleures conditions.
8. Pas de traces des animaux domestiques. Tout le monde n’adopterait pas un animal. Ne laissez pas les animaux suivre la visite, rangez leurs jouets et gamelles. Surtout, certaines personnes allergiques pourraient être très déconcentrées par cette présence animale.
9. Pas d’odeurs de cuisine. L'odorat est un sens très influent dans notre perception du monde. Aérez au maximum, privilégiez des parfums d’ambiance très légers et le plus naturel possible (huiles essentielles de citron, lavande ou orange…)
10. Pas de vaisselle sale qui traine. Un dernier détail évident mais, malgré tout, parfois négligé. La vaisselle doit être nettoyée et rangée. De plus, la vaisselle non rangée encombre et occulte de précieux plans de travail.