Réforme du déficit foncier – une aubaine pour les propriétaires et les investisseurs

Depuis 1993, le dispositif du déficit foncier permet aux propriétaires de biens loués non meublés de déduire les charges dépassant leurs revenus fonciers de leur revenu global, réduisant ainsi leur impôt sur le revenu. Ce mécanisme, instauré pour encourager l'investissement locatif, prend une nouvelle dimension avec les récentes modifications fiscales.

Fonctionnement du Déficit Foncier

Le déficit foncier survient lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif, telles que les travaux, les intérêts d'emprunt et les frais de gestion, excèdent les revenus locatifs perçus. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du propriétaire dans la limite de 10 700 euros par an. Toutefois, pour la période 2023-2025, ce seuil est doublé, atteignant 21 400 euros par an, sous certaines conditions liées à la rénovation énergétique des logements.

Conformément à l’article 156, I-3° du code général des impôts, les propriétaires peuvent imputer ce déficit sur leur revenu global, sous réserve de respecter plusieurs obligations, notamment la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour les logements classés E, F ou G. Ces logements devront atteindre au minimum la classe D après travaux, en accord avec la loi « Climat & Résilience » qui interdira la mise en location des biens classés G dès 2025 et F dès 2028.

Avantages du Déficit Foncier

1. Optimisation Fiscale lors de la Vente : Les propriétaires ayant généré un déficit foncier peuvent réduire leur revenu global imposable, ce qui diminue leur impôt sur le revenu. Cette optimisation fiscale rend le bien plus attractif pour les acheteurs potentiels.
2. Attraction des Investisseurs : Les biens immobiliers présentant un potentiel de déficit foncier sont particulièrement attrayants pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité.
3. Valorisation du Bien : Les travaux de rénovation ou d'entretien améliorent l'état du bien immobilier, augmentant ainsi sa valeur marchande.
4. Effet de Levier sur le Prix de Vente : Un bien avec un potentiel de création de déficit foncier peut se vendre plus cher, car les acheteurs sont prêts à payer une prime pour les avantages fiscaux futurs.
5. Facilitation de la Vente : La possibilité de continuer à générer du déficit foncier après la vente rend le bien plus attractif pour les acheteurs, surtout ceux cherchant à réduire leur impôt sur le revenu.

Conditions pour bénéficier du nouveau seuil fiscal

Pour bénéficier du nouveau seuil fiscal, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Les travaux doivent viser l'amélioration de la performance énergétique du logement, avec un gain énergétique d'au moins 35 %.
• Le bien doit être loué pendant au moins trois ans après l'imputation du déficit foncier.
• Les dépenses des travaux doivent être effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
• Le logement doit atteindre la classe énergétique A, B, C ou D avant le 31 décembre 2025.
• Un double DPE (diagnostic de performance énergétique) doit être réalisé, avant et après les travaux.

Exigences complémentaires

Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). De plus, un audit énergétique préalable est requis pour les travaux visant une performance énergétique globale, réalisé par un prestataire RGE ou un architecte qualifié.

Opportunité pour les investisseurs

Le doublement du plafond du déficit foncier est une opportunité notable pour les propriétaires bailleurs, surtout dans un contexte où la mise en location des logements les plus énergivores sera bientôt interdite. En plus de pouvoir déduire jusqu'à 21 400 euros par an, les propriétaires peuvent reporter l'excédent sur leurs revenus fonciers des dix années suivantes, tout en renforçant la valeur écologique et patrimoniale de leur bien.

Le régime du déficit foncier s'applique uniquement aux contribuables soumis au régime réel d'imposition, offrant une incitation fiscale significative pour la rénovation énergétique des logements et une optimisation fiscale avantageuse pour les propriétaires bailleurs.